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2014年12月14日星期日

不問價掃日本物業

昨天止凡在報章看了一篇文章,有關買入日本物業的情況,文章的筆者是日本樓投資專家,他在文章中解釋了為何近期資金都湧進日本物業市場,點出箇中原因。有見不少blogger都有研究日本物業投資,這是值得討論的題目。




文章主要幾個重點:

第一是日本QE,聰明錢從世界各地流入日本的物業市場,加上日圓大跌,合理期望之下,日本資產應該大升,

第二是日本物業價錢實在便宜,一個離大站幾分鐘的單位還是三四十萬港紙,這價錢跟香港物業沒法比。

第三是憧憬2020年奧運或賭場降臨,到時日本經濟應該會大變天。

當牛市一來,相信樓價有可能升到同89年一樣要人供三代。一個經濟下跌了25年的發達國家,一個無限QE的大時代,加起來是千年難得的機遇。這就是全世界都在不問價掃日本物業的秘密。


後記:

看這類報導實在立即心思思想投資日本物業,但作投資決定前要加倍小心,全篇文章都只提及投資日本樓的好處,當中風險問題反而少講,我對以上的論點都相當認同,但還是說出一些風險因素平衡一下。

其實日元貶值都不是新鮮事,經濟低迷了二三十年、樓價向下、大印銀紙,這都不是新鮮事,今天日本的國債跟GDP比例是全球最高的。大家都怕美國國債超過1倍GDP好危險,之前又話美國兩院為提高國債上限而爭論不休,成為全球經濟的一大隱憂,但日本國債早已經超過其GDP的兩倍之多。如果大家在等美國爆煲的話,會怕影響美國本土以至全球經濟的話,我想日本會較先爆吧。

另外,日本樓不同地方的供求怎麼樣呢?相信不同地方的樓市都不能直接比較,還記得謝賢到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎?香港是走高地價政策的,地少人多,供求失衡,香港不動產的資源算是極之珍貴,買一件少一件。在香港買物業放租,完全不怕租不出賣不出,但如果拿這個概念到世界其他地方照做,後果可以很嚴重。

投資者應先了解日本文化,日本人對物業的看法,日本政府對物業的政策,日本不同地區物業市場的供求問題,我相信上面文章中的筆者是日本物業的專家,對這些問題都很了解,不過可能報章篇幅有限,又或者他動機是希望更多人留意日本物業投資,所以沒有詳談。

最後的論點,奧運跟賭場真的能救到日本多年低迷的經濟?我對這個都頗懷疑的,不是無個地方都像中國一樣,在奧運時都能谷起經濟,近期一點的倫敦奧運看不見能解決英國的經濟問題,巴西世界杯也是,還差點連場館建造費都付不起。不熟識日本樓市的blog友還是深入思考一下風險,可能以這篇文章作為起步,先了解,後投資。


source: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141213/18967259

26 則留言:

  1. 投資收租物業最重要既係低失業率, 一個人人工作唔穩定既地方既物業就算幾平都無用, 因為怕會無租收, 所以日本物業價平不會事必無因, 如果唔係都唔會出個抄美國的"安培經濟學"

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    1. 失業率亦是其中的因素,物業投資需要「一籃子」因素去看吧。

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  2. 我今年去日本旅行,日本地膽導遊在日本10多年,但沒有置業,原來他怕地震,地震一來物業倒下,保險是不包的,這點要考慮,所以投入30-40萬還可以,300-400萬就不要了

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    1. 哦,這個風險不講不知呢,多謝分享。

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  3. 我只有一個疑問, 日本人儲蓄率世界最高之一, 為何不投資物業?
    peterwong

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    1. 這也是我會想的問題,問好問題能避過不少大問題。

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    2. 日本人買樓跌足二十年,有部份樓已經跌了90%以上。

      所以他們寧願租樓,都唔寧願買樓。

      至於香港人買日本樓,除非是借日元買,否則樓價升都頂唔到匯價下跌的風險。

      我就唔會買日本樓啦。

      Small potato

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    3. 跌九成差不多,三四百萬跌到三四十萬,誰知還會否多跌九成呢?

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    4. 如果可以借yen 買日本樓,其實都唔錯,但作為非日本國民要做按揭並不是一件容易的事。

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    5. 借yen買日本樓是一個操作,背後的理念是日本樓值得買,否則還是要小心一點。

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  4. 最近去過大阪幾日, 發覺當地經濟比起上次去個次(07年)還要差得多, 有點似香港01-03年賤物鬥窮人感覺, 唔計新型大商場賣高檔野, 其實通街賣既食既都係鬥平價, 例如激安スーパー玉出, 二手行業成行成市, 電話用美國水果牌, 街道設施開始殘舊欠維修. 餐廳清潔, 企街傳單都係年青人. 可見就算失業率唔係超高, 好多人依靠打散工個種唔穏定收入點會支撐到樓市? 除非安倍經濟真係有奇蹟.

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    1. 可惜日本未必有好像香港自由行的政策,成為谷底反彈的動力。不過,以價值看,價格的確吸引,只怕不只價格繼續跌,連實際價值亦然。

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    2. 不計匯價下跌風險, 3,4拾萬買樓再跌空間有限, 因為樓同股票唔同樓是有最低的建築成本價, 3,4拾萬相信已經低於成本價了. 沙士時期澳門的樓最平都要10幾20萬也是低於當時的建築成本價. 以今天的成本價計最少都已經要4,5拾萬.

      來自馬交的KEN

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    3. 當然,物業是有地價及建築成本價,但誰說樓價不能跌低於這些成本價呢?所以還是要小心,尤其到了一個自己不太了解其「供求關係」的市場。

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    4. 低於成本價就無咩人建新樓供應自然減少, 再跌也跌不了多少了. 早2,3年前的美國也是出現同樣情況當去到低於成本價之後就離底不遠了. 會不會大反彈不好說但經驗來看離底不遠.

      KEN

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    5. 估底作投資,預測未來,並非我杯茶。

      香港2003年的樓價,跌到不堪入目,什麼成本不成本,根本就無人理會,97年,87年,82年,泡沫爆破,恐慌拋售,信心危機,沒有成本為底價之說的。

      當然,低於成本可以算是抵買,但如果迷失20年的日本繼續多迷失20年,買入的區份租務市場又不活躍,又無限供應之類,單看其樓價跌破成本價,這未必是入市投資的理由,投資前建議全方位了解才好作決定。

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    6. 止凡兄說得對, 單看其樓價跌破成本價,這未必是入市投資的理由. 而且以現在的日本樓看扣除稅項, 雜項才4%左右還要承受日本YEN的風險, 不是好的投資.

      但我仍然相信低於成本的樓價離底不遠的看法, 是否再繼續多迷失20年很難說.

      現在來說內銀H股比日本樓更吸引

      KEN

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    7. 「估底」曾令不少投資者出事的,所以不妨好好反思這是否合適的投資方法,依我所見,預測估計,能中一次半次的大有人在,但長期命中的實在鮮有。

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  5. 若以一個組合去投資,,只占組合不多於10%,,還是可以接受的,,
    因為在扣除管理費用加雜費稅項回報只有約4厘,,
    並不是想像中那樣高,,但都已好過澳門的回報,,
    但收租的錢係當去日本旅行又另計,,
    當然,,若收的錢係日元,,用的要換回港元,,在貶值下又打個折,,
    日本人係唔願意置業,,情願租都唔去買,,
    除非大眾願意去改變,,否則在缺乏買家支持下較難炒起,,
    若然日本可以靠印錢就去改變經濟的話,,
    那麼過去的25年就唔洗咁痛苦啦,,不過,,
    牛市就係在眾人都存懷疑時起動的,,
    所以小注可以,,大注不能,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 始終隔山買牛,要更加考慮全面,亦要重點看看風險問題,否則損手機會不少。

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  6. 暫時我找不到吸引投資日本樓的要點只作留意下

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    1. 我也當成增進財務知識來看看而已。

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  7. 日本人口老化的比例和速度極之嚴重,生育率亦低,也不接受外來移民,很難支持樓市長遠需求。

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    1. 這都是在投資前應該考慮的因素,多謝KL分享。

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  8. 我曾向日本朋友了解過, 據他所說日本二手樓市場值搏率不高。 由於日本人買樓(主要是洋房吧)喜歡把整幢樓拆卸重建, 樓價通常是只跌不升的。詳細操作我就沒有深究。而我自己不打算買日本樓的主要原因是日元不停印, 幣值應會跌多升少。 就算樓價會升匯水也不知會蝕多少。一升一跌到頭來得個桔就無謂了。

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    1. 日元不停印,其實這都不是新鮮事,如果單看印銀紙就買其資產,這投資就太簡單了,亦解釋不到為何過去20年日本物業只跌不升。

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