止凡著作

給未來準備
的財富


財經類
2017年9月



跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月



財富未來


財經類
2016年4月



財商有價


財經類
2015年7月



積財有技


財經類
2015年2月



取之有道


財經類
2014年10月



永不當田雞


哲學類
2006年3月

2017年9月17日星期日

娛樂圏樓神

特別喜歡看名人如何投資理財,可能見他們很容易透過工作賺取巨富,很想了解他們如何處理。以前有寫過有關佐敦的文章,也有寫其他NBA球員的理財問題,可見一念天堂一念地獄,見《米高佐敦晉身十億美元富豪》、《六成NBA球員退休後五年內破產》。今期iM訪問任達華,立即買本來看看。




有「娛樂圏樓神」之稱的任達華,20多年前開始買樓,今天物業遍佈各大城市,包括香港、北京、上海、倫敦、紐約、新加坡,擁有二三十個住宅和商舖,非常厲害。

任達華強調自己工作了17年才有機會上車,出來工作時一直在TVB工作,由於TVB人工很低,工作16年都不可能上車,直至離開TVB才有機會買樓。所以他勉勵年青人不用心急,自己也是過來人,好好準備自己,機會總會來。同時,也不用一下子買入大單位,從細單位開始,一步步來吧。

在90年買入首個單位,到97年樓市高位時賣出,等到樓市跌至03年再買回,到08年金融海嘯時又買入。單看這個物業投資操作,高位賣,低位買,完全好像看著「倒後鏡」來買賣似的,令人嘆為觀止。到底他怎樣做到?實在值得研究。

任達華分享了自己的投資之道,包括以下幾點。

只買喜歡地區,香港及英國有感情,太太的家鄉上海。這一點代表對投資項目的熟識,近期聽到不少「錢多」的港人,經常想隔山買牛,但自己對當地全不了解,如此投資的風險不輕。

吼準危機低位入市,首選市中心或附近。很多人會在市好時選擇追落後,在樓市或股市高位時找一些還未大升的項目作投資。我則認同他的投資理念,應該在大市低迷時找一些優質的項目。這方法的一個壞處是週期很長,要有很多耐性,但這更適合我。

善待租客回報更佳。不少成功的物業投資者依這理念,其實跟做生意一樣,租客有如你的客人,沒有善待你的客人,很難做到一盤好生意。

除了投資之道之外,任達華的投資還十分穩健,金融海嘯前不少人建議他買I kill you later,他記得當時有7、8厘,即投資1億元,每年就有700、800萬,不用幹了。但他喜歡腳踏實地,不相信不勞而獲,又自言蠢,但蠢得安穩。

投資以外,任達華還分享了對社會時事的一些看法。例如他表示對領展失望,因為賺得太盡,沒有回饋社會。舉例,社區內一個小商戶有五個員工,代表養活了五個家庭,每個家庭有三個人,就成了一個循環。大概意思是商戶養活員工,員工及家屬又到商戶消費,是一個小社區的生態。若領展賺盡的話,令商戶關門大吉,就破壞了這個循環。中環多老闆,可以收貴一點,無問題,但二三線地區,就別賺得太盡了,這也是他的收租之道,善待租客,取之有道。

有關發展與保育,任達華的立場也很明確。他認為機場三跑一定要起,這是保持香港競爭力的項目,他十年前已經這樣說了。另外,政府要多建房,增加供應,解決市民住屋問題。海島及古蹟,一定要保留,這是一個地方吸引人之處,又舉例為何大家都喜歡到法國、英國?皆因當地保留了很多古舊建築,吸引人。

十分喜歡任達華,除了演技好加上有型之外,還有多方面都好,包括工作態度、照顧家庭、從無緋聞、為人低調、務實、有品味等,在娛樂圈生活也能如此,實在難得。看看上面那張照片,62歲,真的不似,相信數年後年過70,可能都是差不多的模樣,如何保養呢?

47 則留言:

  1. Student says:

    Good man have good returns. ^_^

    回覆刪除
    回覆
    1. 這句話都不一定的,哈哈。

      刪除
    2. Student says:

      What I mean "returns" are not just money or wealth, but also good family relationship, good friends, happy life, self-satisfaction, ......

      I always have positive thinkings. ^_^

      刪除
    3. 明白的,但好人有好報也不是一定的結果,當然正面思維很好。

      刪除
  2. 大智若愚,任生的大智慧,真的要學習

    回覆刪除
    回覆
    1. 很喜歡這句大智若愚。

      刪除
  3. 任生很多方面都好, 不過只論演技未夠班.

    回覆刪除
    回覆
    1. 他的演技未夠班?我覺得好好呀,尤其鐘意睇PTU。

      刪除
    2. 任在《歲月神偷》、《PTU》和《黑社會》中的演出都很出色。

      刪除
  4. 好分享,他62了,一點都不像,心態好,人或許更健康。

    回覆刪除
  5. 成日都話領展乜乜乜,如果他所做的不能符合居民所需,冇人幫襯新商戶,商戶都生存唔到,領展自己都收皮。另外只有小店請人。。。大商戶,連鎖店都唔請員工的???連鎖店比的人工,工作環境可能比小店仲好。

    回覆刪除
    回覆
    1. 因為話領展可以將自己放起道德高地,又可以爭取民望,但好多人唔諗下以前領展D場官僚管理幾差,又唔諗下政府資産管理低效,其實納稅人係要補貼...

      刪除
    2. 領展其實做得好好, 以前十室九空的政府商場活化了.

      利申: 無貨

      刪除
    3. 領展當然也有不少可取的地方,以前也有文章討論過。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_13.html

      刪除
  6. 很抱歉,打岔,想請教:

    我嘗試計算一下某些公司的P/B,又比對一下網上報價的P/B,發現很不同。
    我計算的是用資產(流動+非流動)-負債(流動+非流動),然後除以計算攤薄盈利的股數
    我計到的跟Finet一致,但跟aastocks的很不同。
    例子:87.

    真心求教,想知道是否自己出錯了,謝謝。

    回覆刪除
    回覆
    1. 好多都唔一樣的,大把例子,簡單可試0086...
      至於點解,就要留比高手答...

      刪除
    2. 我未有試過對比這些網站,不過以前都有發現過不少出錯,尤其一些非港元計價的股票。

      Tony兄的計法看來沒有錯,不用太擔心。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

      刪除
  7. "善待租客"一環真係好睇租客同業主間的亙動,係香港兩者亙相對立, 亙相計算,盡量想攞盡對方著數,呢樣真係家家有本難念的經。

    以前都睇過任達華既投資訪問,同今次篇訪問差唔多,但佢之前提到會請一間管理公司打理所有物業既租務,除了因為佢太多物業照顧唔哂, 亦可能因為咁而可以俾到多D服務俾租客。

    回覆刪除
    回覆
    1. 相信物業投資到一定規模,找來管理公司更好。

      刪除
  8. 任達華的能力圈是買樓,佢當然唔會亂買股票或者是其他投資產品。
    至於823,是否賺得好盡?
    我印像中823應該無一個單位一個月收幾百萬租金,都是細數。
    另外823都是透過商場翻生,吸引人流,然後再加租,這樣做有什麼問題呢?
    當然,823會趕走一些舊租戶,但試問任生有無趕過舊租客走?我覺得一樣有,佢算唔算無良?

    回覆刪除
    回覆
    1. 注意能力圈很重要,這是不少散戶都忽略的事情。

      有否趕走舊租客?不知道了。

      刪除
  9. 應該是商場翻新,不是翻生。

    回覆刪除
  10. 任達華的確keep得幾好,好有型,好有男人味。話說回頭,他的置業策略真的嘆為觀止,能夠做到底買高賣,確實要相當的能耐。要知道,多數人在經濟低迷時,都不會夠膽買樓,驚一買即跌,要承認巨大心理壓力。因此,要做到別人恐懼時貪婪,確實要有極好的心理質素,要相信經濟有循環,最後夠膽入市。這心法無論在樓市或股市皆適用,而任達華就是用得其法的表表者,確實值得學習。

    回覆刪除
    回覆
    1. 這是簡單的操作邏輯,但能實行得到,一點也不簡單。

      刪除
    2. 無錯,實行起來,一點都不簡單,心理質素要很好。即使明白操作邏輯,都要有心法內功,某情度上要有與大部分人相反的心態才能致富。

      刪除
    3. 簡單才是最難,但威力最大。

      刪除
  11. 藝人在電視台做,收入不高。所以任達華都話佢做了16至17年電視台都買唔到樓…… 直至跳出了電視台搵真銀,才能買樓。

    但藝人收入不穩定,恐怕較難做按揭。 我估計佢起初都係拍到好收的電影,有一大畢錢回籠,一畢過full paid 咁買。 之後有了幾間物業之後,再做融資借錢就易得多。 因為收的租金可以計80% 收入。 佢咪可以做大個餅。 任達華聰明的地方是知道自己的優勢是什麼。

    雖然普通人又無中六合彩又唔係做生意搵到大錢,好難用佢呢個方式去做。 咁,我的問題會係自己的優勢係咩嘢?可以點樣計劃,點樣做?

    回覆刪除
    回覆
    1. 從成功故事中學習,再檢視自己情況,很好的態度。

      刪除
    2. 止凡兄,見笑了!

      刪除
    3. 好態度,自然有好的結果,加油。

      刪除
  12. 我們要多學習這些成功人士的心態和處事方式而不是一味的提出負面的說法.
    試想想當有天你自己成功時也會有一批好像以前的自己酸民的言論出現.

    回覆刪除
    回覆
    1. 正面負面,最終影響的還是自己。

      刪除
  13. 谢过止凡兄嘅贴文 同意羅渣兄嘅睇法 佢地呢d 拍完戲 有大大舊回笼 可以咁样操作 一般打工仔好难不定期有一大舊錢 好难相应咁复制 得 不过慢

    回覆刪除
    回覆
    1. 不同背景有不同合適的操作,這個case可作參考,從中吸取財務知識。

      刪除
  14. 曾經在街上遇到任生,其人格魅力真的強大.
    成功人仕的心態,行為都值得我們學習.
    不論成敗,重要的還是過得自己,過得人.

    回覆刪除
    回覆
    1. 有魅力,這點無可否認。

      刪除
  15. 謝謝轉載!睇到忍耐+循序漸進=結果,學習喺逆境中忍耐同時間鬥磨係非常艱難,好多人都係急躁之後就出事,以此勉勵自己。

    回覆刪除
    回覆
    1. 希望大家能從中學習。

      刪除
  16. 對於文章中對領展既睇法,有點不好理解.領展係一個上市公司,其業績要向股東負責,而業績為前提下,好難衡量何為賺得盡, 始終佢地唔係社企或政府.
    社會上好多人都認為領展賺得太盡,我相信佢地咁講亦一定有合理原因,唔知大家又點睇呢?

    回覆刪除
    回覆
    1. 樓上有個留言回應都分享了一篇過往文章,講述領展的,不妨看看。

      刪除
    2. 剛看了,很有同感,同時亦長見識了。

      刪除
    3. 太好了,謝謝。

      刪除
  17. 任先生形象正面,本來已有好感,再聽您分享他對租客及領展想法,更欣賞。

    回覆刪除
    回覆
    1. 的確值得欣賞,我的偶像。

      刪除