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2015年7月16日星期四

信報財經月刊談財務自由(二)

繼之前的文章《信報財經月刊談財務自由(一)》,今天繼續討論其他財務自由人。在討論之前,在書展激烈拼搏的出版社傳來照片,希望止凡也幫手宣傳一下。出版社上下都在努力中,我總要寫兩句幫幫手的,大家去書展記得到亮光1B-A32攤位支持一下。話說回頭,看到照片時有點被嚇到,我旁邊是林本利、曾淵滄、湯文亮,三位都是博士,我個位是否放錯了呢?低調一點更好吧,哈哈。






繼昨天討論了兩位財務自由人,第三位財務自由退休人士是今年64歲的辛先生,本身是中學教師(今次是一名打工仔了),於25年前已經退休。70年代,辛先生在25歲時,身邊的大學同學都為博房屋津貼而忍手買樓,而他就已經買入20多萬的廣播道物業收租。買入單位後,辛先生放租賺取租金,又陸續買入更多物業,樓價上升又再加按套現買入更多物業收租,高峰期手持20多個物業。

辛先生不是盲目地只買不賣,到97年之前,他感覺樓價相對市民的收入已經很高,於是在94年開始陸續放售物業,避開了97年樓市大跌及98年金融風暴。他坦言,當年靠炒樓致富提早退休的一套已不可行,因為置業負擔比率高得離譜。

辛先生舉了個例,他的年代收入比現時人均收入2萬要少10倍,只有2000元,樓價1200萬除10也要120萬,當年120萬已經是百萬富翁了,怎麼可以以2000元收入去買層120萬的樓呢?所以他很直接表示在現市況他一定不會入市。

退休後辛先生舉家搬到英國,悉心培育三名子女,今天一子一女是牛津尖子,將來也應該不會在港居住。我感覺辛先生是坊間偶爾會出現的投資高手,他們只是普通打工仔,但好好投資理財,在適當的時候做合理的事,40歲左右就能退休。雖然訪問內容沒有提及他的身家,但我估計數千萬以上一定少不得。喜歡這些平淡的故事,悶聲發大財的一員。

第四位是Joyce,她從1997年至2004年,僅用了約7年時間已經實現財務自由。她累積資產的操作很簡單,只是持之以恆,有計劃地儲蓄本金,再投資物業。在97年覺得樓價高,沒有出手,直至樓市泡沫爆破,在2000年才出手買入第一個物業。之後就到樓市低迷時繼續買樓,至2003年,她一共買下8個單位,開始收租生活。2004年後樓市慢慢回升,她就加按套現買入更多細單位,每一個都利用租金去供樓。

有關Joyce的訪問部份並沒有太多實質數字,可能是受訪者沒有透露吧。所以,只能看她的理念,她曾經從樓市炒家得知一些投資道理,就是投資物業要找一些「值租」的單位,例如同一幢樓,其頂層賣300萬,而一樓只賣220萬,但頂層的租金只有10000,而一樓是靚裝修能租9500,一樓的單位自然更值得投資。這大概是我們常談的回報率,租金回報率不是越優質的物業越高的,這道理不難明白。

退休後,40出頭的Joyce很注重孩子教育及家人醫療的安排,預了一層樓作教育基金,而醫療則是「可大可少」的支出,所以她也買了醫療保險。早已經衣食無憂的Joyce會繼續向難度挑戰,比如月入10萬後,會追求月入30萬之類。

這兩位財務自由人,很大程度上都靠物業投資致富,而退休後頗專注下一代的成長及生活,你又有何看法呢?這些故事又為你帶來什麼啟示?


連結:
信報財經月刊談財務自由(一)
信報財經月刊談財務自由(二)
信報財經月刊談財務自由(三)

55 則留言:

  1. 不斷收集知識同資金,等待合適時機

    LKC

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  2. 單看止凡兄這兩篇文的文字敘述已經比兩日前聽空姐港女講炒賣股票更加的獲益良多了

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    1. 事實上,炒炒賣賣賺千萬,的確無什麼好學,最多只能當成是反面教材。

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  3. 可惜二個例子全是投資樓市致富。

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    1. 等你分享股票投資致富的故事。

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  4. 謝謝止凡兄的分享,我也很喜歡聽這些故事。從這些人的身上吸取成功的經驗,作為借鏡,更加事半功倍。

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    1. 無錯,短短幾段文字就看到別人的一生似的,再從中學習其長短。

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  5. 好喜歡這類例子,從中學到佢地財務自由既大方向,準備同等待時機!

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    1. 從別人的故事中學習,的確不錯。

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  6. 投資樓市雖有著槓桿原理,用小小本借九成(現在借得八成),即用同樣的本買樓放租的話有相對投資股票大的現金流,但可是以價值看,現在投資樓市並無投資股票吸引
    不過第一棟自主樓,在有能力買時(即過到壓力測試,有能力的一群),其實買下也不會怎樣大錯,尤其是沒有自主樓並租住別人屋的一群,因為租金只有負的現金流
    而就算能Full Pay買第一棟自住樓的,用按揭以低息去借錢後,再慢慢供,在這個長遠只會銀紙貶值,資產升值的年代,用未來既錢還現在既錢,或Full Pay那群用借來既錢再去投資(非投機),以同一道理,長遠同樣也會跑贏大市

    不過買樓雖然比買股票的人,一般都會因樓宇買賣操作相對買賣股票難而致富,但看到能在樓市進行如此操作的文章幾位,必定有很高的財商才能做到,值得我們好好學習

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    1. 買樓及買股票,從來都引來不少爭論,其實行行出狀元,有財商駕馭投資產品才是重點。

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    2. 是呀, 所以學止凡話齋要吸收多些財務知識才是重點, 無論邊一方面
      跟止凡兄學習中

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    3. 儲蓄兄過獎了,大家加油。

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  7. 止凡兄,

    看來,在港買物業比買股票要快速且稳妥致富。股票波動大,今天大勝,明天大敗,一不小心,还可能输去部分本金。我年初本想按揭買第二個物業,但感覺樓價太疯狂,股票相對便宜,于是投入股市。本來收益可以,但7月這一波却又消耗了今年利潤。反而当初如把資金投在物業上,至今至少可收到25%的回報率。

    RABIT

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    1. 我認為應以財務知識去做合理的事情,不會因為不合理的結果而苦惱。覺得這市場比那市場便宜,本合理地買入這市場好了,不用理會那市場顛上顛的結果,無人能預測未來吧。

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    2. 物業投資者17/7/15 23:32

      有很多人財商不太高, 在 2010 時已經覺得香港物業價格已經很高, 他們只以股息率, PE 值, 或收租回報作比較, 簡單的結論認為股市價值較便宜, 把資金全部投入股市。可惜,他們看不到美國的量化寬鬆制造的通脹, 香港的低利息, 香港中產收入自 2006 - 2010 的大幅增加, 國內資金及移民的湧入, 以及住宅的供不應求. 另一方面, 由於通脹及經濟未恢復的關係, 上市公司未能即時把上升的成本轉嫁給客戶, 所以幾年來很多公司盈利無法上升. 所以這類股票投資者的投資成積在這個浪潮中被物業投資者遠遠拋離 !
      本身我也有少許投資股票, 投資–些半死不沉的藍籌股, 例如內銀建行及工行, 2010 年時大概 $6 及 $5, 可惜今天也差不多, 收了幾年股息, 每年 5%, 到今年當有 30%, 40%, 或 50% 吧 ! 另一方面, 我在 2010 年也用了 $255 萬買了間 650尺舊樓 (有按揭) 改做湯房收租, 投資成本 110萬, 做 P+0.7%, 月收 2 萬. 今年 4 月時 600 萬賣出, 拿回 450萬 cash, 再加 60 – 70 萬的租金利潤, 回報是 5 倍左右…

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    3. 很多謝物業兄的經驗分享,亦有很多細節,值得我們學習及反思。

      靠財務知識去做合理決定,結果未必一定如願的,但這結果又未必能推翻當時決定的合理性。例如你拿了內銀,這也在我的愛股之列,這幾年內銀股價相對於物業的升幅實在比下去,然而,我不懂的騰訊,在這期間不用槓桿之下可以升了5倍?10倍?20倍?

      另一個例子是A股之前便宜,一下瘋狂時三個月升值兩倍有多,計及槓桿的話,5倍的回報可以發生於三個月之內,這期間更有股息回報。但一下股災又可以跌回3成。

      就此,我們就下結論,這幾年投資騰訊是對的,在2015年初投資A股是對的,但到了2015年7月不沽空A股就是錯的云云。這都是從結果下定論,但重要反而是當時買入的分析與考慮。

      我絕不是話物業投資不可取,只不過各人有各人知識能力圈,合理投資決定應該按個人財務知識而定。若對物業投資分析獨到,早早預期當年是抵買之時,分析了供求問題、低息環境、印銀紙之類(各名家說了太多了),而下了這投資決定的話,這絕對是了不起的操作。

      同時,我們不可能排除這幾年的騰訊或銀娛的長線投資者不同意買內銀及買物業,因為他們有能力分析這些股票,更買中了倍升股,這不代表內銀與物業投資不可取的,亦不可以話拿股票投資來否定物業投資的,最重要是背後的分析。

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    4. 物業投資者18/7/15 12:18

      你拿騰訊例仔相當好! 所以就是說, 價值不是簡單的拿 PE, PB值 及股息率高低去衡量, 而物業也是一樣, 不是只看租金回報 ! 否則, 底特律的 20% 多的回報是最有價值。而從元朝歷史中, 滅亡的原因是濫發銀紙, 中国人民银行出版的《金融知识国民读本》说,“每一次通货膨胀都是一个劫贫济富的过程”。学者时寒冰更直截了当:“通胀是穷人的眼泪”。与此同时,更有论者指出,通胀也是政府征收的税收。对照元代的历史来看,这三种说法都非虚言。劫贫济富的过程持续得越久,穷人的眼泪越滂沱,社会就越不稳定,大规模社会革命爆发的可能也越大;政府利用通胀变相征收的税收越高,遭到反弹的可能性就越大,其合法性也就越岌岌可危。元代的高通胀及其灭亡,即是一个有力证明。

      我不會預測, 不是會看一看歷史...

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    5. 止凡兄說得對,回望過去假如能夠找到適用對將來的道理是好事,可惜冇人有預知能力,我們能做的就是按自己的知識去做最合理決定,就算結果出來強差人意,也不必太在意其他人的成功,世上總有好運的人,六合彩每年也製造了多個千萬富翁,難道你又會望著那些攪珠結果,說「早知就買那些號碼」嗎?

      投資物業這幾年的確獲利甚豐,但我不相信這種回報是他們買樓時就預期了的~

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    6. 多謝止凡及LlRR兄的分析,計一計自己投資股票自2010年後回報都有五百多萬,真是各師各法條條大路通羅馬。想請問LlRR兄的財自是如何達成。謝謝!

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    7. 物業兄分享得很好,看來物業兄不時都會看各類書籍,進一步豐富財務知識,值得我們學習。

      L兄強化了我的看法,這個「預知論」其實可以另開新文作深入討論。

      Calvin兄這幾年獲利甚豐,繼續加油。

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    8. 此留言已被作者移除。

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    9. 見笑了止凡兄,小弟都是借今次A股大浪加入千萬圓卓會。還記得13年內地公布香港人可以在內地䦕戶買股票,自己立即請求在國內工作的外父大人開戶買入大折扣平保及建行等。自己完全無法理解為何有如此大AH差價更不知何時才能完成價值回歸。但最確認定的是多了的股數和股息(持有1年以上只要5%股息稅),好幸運地可以比當年27歲2003做的個人計畫,從三十多萬起步堤前幾年達成目標。

      人生下半場最希望是愛我所愛的人,做我倆喜歡的事及貢獻我們一點點力量令這世界更美好。

      自己一直做cd一rom,但見到越來越多高手好像L兄及物業投資者加入討論都忍不住留言。又好想知道他們的聰明錢下一站去那兒及他們財自以後的精彩人生。

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    10. 多謝Calvin兄的分享,越來越多財務自由前輩來此地作分享,這樣的交流令大家獲益良多,實在感恩。

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  8. 從呢幾個人藉著財務知識加上把握時機致富的故事,睇到未來的自己

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    1. Alex兄真有自信,希望將來能看見你的故事分享。

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    2. 到時同大家分享我呢個平淡故事, 現時努力學習富人的心態同慢慢累積財務知識。我買晒止凡兄你三本著作,有排睇, 第一本既文章選擇同先後次序好好,思路清晰,令我不停思考自己財務計劃同人生方向, 獲益良多。感謝


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    3. 多謝Alex支持,加油,期待你的分享。

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  9. 留意Joyce、財叔、YC兄都是在2003 SARS前後入市的,然後食住這黃金十年的大牛市而致富。

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    1. 能把握時機,造就巨富,這絕對有值得學習的地方。

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    2. 作為後輩的我們只可好好裝備自己,等待下一個時機。

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    3. 在大升大跌浪之中,做對事,致富速度可以大大提升。

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  10. 目前樓市、股票雙軌學習中。

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  11. 老生常談: 是英雄做時勢, 還是時勢做英雄?

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    1. 我又喜歡講,失敗者看不見或等待機會,成功者創造機會。

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  12. 止凡:作為行內人,你對本港基建股有什麼看法,將來5年,上游鏈會否好一點,主要参考哪裡公布數據,和實際比較吻合。

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    1. 作為行內人,相信你指工程界別,我不覺得工程是賺大錢的行業,只是發展商的一個工具,賺錢的多是發展商罷了。就算承接基建工程也好,情況也不見得好,所以拿來作投資考慮的話,我看也沒有看過。

      如果波牛兄發現我有偏見,實情不是這樣的話,不妨指正,可能我多年來當局者迷,錯過了不少好的投資機會,哈哈。

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    2. 我覺得這行本身是紅海,但基建還有機會,比如發展商部分來維持皮費,其它上游如地基,建材來盈利,因看來基建可維持到2030,近年來如240,385,610盈利都不錯。有的相對差,可能和業務分類相関。

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    3. 我很有興趣知道其盈利效率如何,例如毛利、股東回報率、成本率之類,據我印象,它們都不會高,看看我的直覺是對是錯吧。

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    4. 毛利率5-6%,ROE10%左右,ROIC15-20%,本身負債不高的上游商應不怕。BLOG有385,1118數據,反正業績己定。8月底前公佈可全面反應。

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    5. 明白了,看來回報率不太吸引,這與我在行內的感覺差不多噢。

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    6. 紅海中成本低有利,有亇別供應商去年毛利超過12%,ROE14一15%,ROIC達到30%。

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    7. 理解,多謝分享。

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  13. 坦白講,我比較關心這些人得到財務自由之後的生活怎樣過得充實。不是每個人都有一些死硬的興趣或嗜好可以讓人投放大部份精神時間,可是繼續工作或做生意卻不一定是個理想的選擇,小弟這些年來也活在這種迷惘之中,真的很希望可以參考一下其他財務自由人的想法~

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    1. 無錯,除了達至財務自由的方法外,財務自由之後的生活的確又是一個大命題,這更直接影響人生的充實與精彩,還未達至財務自由,不妨好好想這問題,參考財務自由人的生活,這也不錯。

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  14. 雖然我估計我有生之年,都唔可以提早到退休,但我計過,每月儲1萬,一年儲12萬,yield rate 5%, 30年後真係最少有1千萬的。唔能夠提早退,但有1千萬,已能確保退休後無休。

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    1. CK又不用太灰心,財務知識一直累積著,資產規模又一直增加著,儲蓄部份未必是主力,反而回報部份會有令你意想不到的效果。

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    2. 每月儲1萬,一年儲12萬,yield rate 5%, 30年後真係最少有1千萬. 這是正確但1千萬能確保退休後無休, 這個有保留如何才能退休後無休應該是被動收入大支出.

      比如現在CK年使費不超過50萬如果現在有一千萬而且年收益5%就可以真正確保退休後無休, 不過如果是30年後一千萬就慘了通脹都未必追到.

      來自馬交的KEN

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    3. 多謝Ken的分享,所以在制訂財務自由的計劃時,也需要把通脹也考慮。

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  15. 財務自由需要一點機運與相當知識,在此之前,需要不斷累積財商與經驗,方能在關鍵時刻,發揮臨門一腳,不然只是白搭了,白了少年頭,空餘恨.
    除此有錢人的財務自由後,人生才是真正有選擇的自由,買回自己更多時間,做自己想做的事情.
    如果無法出生在對的家庭,那就好好投資自己腦袋吧.
    BY river

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    1. 十分同意,要富荷包,先富腦袋。

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  16. 你的blog精彩之處就是光看留言便已經學到很多東西了,各位英雄拜託請多多留言:)

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    1. 多得大家一起分享,互相學習,加油。

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